Fond Decoratif

La vie en copropriété Savoir-vivre en copropriété

Il est important de distinguer la notion de propriétaire de celle de copropriétaire. Le copropriétaire est propriétaire d’un ou de plusieurs lots dans un immeuble.

Ainsi le copropriétaire, d’après la loi du 10 juillet 1965, est réellement propriétaire d’une fraction de l’immeuble appelée lot, à laquelle est attachée une quote-part de « parties communes ».

Les parties communes sont constituées de l’ensemble des éléments communs à tous les copropriétaires (toitures, murs, escaliers, couloirs, etc.). Les « parties privatives » sont les fractions des bâtiments réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire. Les parties communes n’appartiennent pas en propre aux copropriétaires, et ils ne peuvent en disposer comme ils l’entendent. Seule, une décision collective, conforme aux dispositions du règlement de copropriété, leur permet d’intervenir dans ce domaine.

De même pour les parties privatives : le copropriétaire ne peut y apporter les modifications qu’il souhaite sans tenir compte des incidences que celles-ci entraîneront pour les parties communes ou à l’égard de ses voisins.

Le syndic, gestionnaire de l’immeuble, est en mesure de renseigner utilement les futurs copropriétaires avant la signature de l’acte d’achat, sur tous les éléments concernant la copropriété et les obligations à respecter en matière de travaux éventuels et charges de gestion courante.

Le copropriétaire est un membre du syndicat des copropriétaires et est tenu d’observer les prescriptions du règlement de copropriété établi spécialement pour son immeuble. Un exemplaire de ce règlement est remis à l’acheteur lors de la signature chez le notaire. Il doit en prendre connaissance en détail. Le règlement intérieur permet parallèlement de définir les obligations à respecter par chaque copropriétaire en son nom propre et à faire respecter par les occupants éventuels de son bien.

Pourquoi une assemblée générale ordinaire annuelle et parfois des assemblées générales spéciales ?

L’assemblée générale rassemble les copropriétaires au moins une fois par an (voire plus dans le cas d’AG spéciales). Cette assemblée générale permet à chaque copropriétaire d’être au courant de l’ensemble des affaires de la copropriété, d’être informé sur le détail de la gestion, de prendre les dispositions nécessaires au maintien en bon état du bâtiment et des éléments d’équipement, de décider des travaux à entreprendre et de faire connaître son point de vue. Si la participation aux assemblées n’est pas une obligation légale, elle relève cependant du devoir de participation à la vie de la copropriété.

La loi prévoit que certaines décisions ne peuvent être prises que par un nombre minimum de copropriétaires. Il est donc indispensable, si un copropriétaire est empêché d’assister à la réunion par un cas de force majeure, qu’il remette un pouvoir à un mandataire chargé de le représenter. L’absence en assemblée générale, si elle n’est pas comblée par une représentation, entraîne de multiples inconvénients : ralentissement, voire ajournement des décisions, augmentation des charges (organisation d’une nouvelle assemblée par exemple). Dans tous les cas, l’intérêt commun cesse d’être prédominant dès lors que les copropriétaires se dispensent d’assister aux assemblées générales.

Or, les décisions prises en assemblée générale s’imposent à l’ensemble des copropriétaires : même en cas de désaccord, un copropriétaire qui, absent, n’a pas participé au vote d’une résolution, devra s’y soumettre.

Les décisions prises en assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires même à ceux qui, absents, n’ont pas pris part au vote.

Quel est le rôle du Conseil syndical ?

Le conseil syndical est composé de quelques copropriétaires volontaires élus par l’assemblée générale.
Il assure un rôle de représentant de l’intérêt commun de l’ensemble des copropriétaires et se positionne comme intermédiaire entre ces derniers et le syndic. Il assiste le syndic dans son rôle d’exécutant.
Il a un pouvoir de contrôle sur la bonne exécution des décisions prises en assemblée et la tenue régulière de la comptabilité de l’immeuble. Il surveille l’emploi des fonds appelés, l’équilibre de la trésorerie, la rapidité des relances auprès des copropriétaires mauvais payeurs.

Quelles obligations pour le copropriétaire ?

S’acquitter régulièrement des charges

  • a) avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété,
  • b) des provisions du budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs,
  • c) des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (travaux, frais de personnel exceptionnels, etc) mais votées en AG,
  • d) des fonds travaux loi ALUR Les appels de fonds sont exigibles dès réception ; tout retard de paiement ou mauvais payeur sont susceptibles de mettre en péril la trésorerie de la copropriété.

Respecter et faire respecter par les occupants éventuels de son bien le règlement de copropriété et le règlement intérieur de la copropriété. (respect des parties communes, demande de l’accord de l’assemblée générale avant toute modification pouvant affecter l’harmonie extérieure de l’immeuble, respect de la tranquillité de l’immeuble, etc..)

Informer le syndic de tout changement de propriété et /ou d’adresse.

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